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sabato, 21 Set 2019
Quattro Zampe
Consigli legali

Regolamento condominiale

Buongiorno, vivo a Milano, in un condominio costituito da quattro unità abitative e quattro condomini, me compresa. Sono stata l’ultima ad arrivare in questo palazzo, tre anni fa, mentre gli altri condomini vi risiedono da lungo tempo ed hanno stretto tra loro ferree alleanze. Il condominio si trova in una zona della città particolarmente verde e, quindi, adatta a poter tenere un cane. Premetto che ho sempre avuto cani e questo non mi ha mai creato problemi. Dopo la morte del mio ultimo, amatissimo Terrier Nero Russo, ora avrei voluto prenderne un altro ma, purtroppo, leggendo il regolamento condominiale, mi sono accorta che è vietato tenere in casa animali. Potrebbe, gentilmente, dirmi se è lecito questo divieto e se, infrangendo questa regola condominiale, rischierei di andare incontro a liti ed a tutto quello che ne consegue? Cosa mi consiglia?
La ringrazio anticipatamente M. Bonfanti

Gentile Signora Bonfanti, il problema da Lei segnalato è purtroppo molto frequente nei regolamenti condominiali, che spesso vietano la detenzione di animali domestici. Si tratta di un’indubbia limitazione del diritto d’uso della propria unità immobiliare, nonchè di una violazione delle norme che tutelano gli animali d’affezione.
Ci si chiede se questa clausola sia sempre valida o se, invece, possa considerarsi inefficace.  Al riguardo, inserendosi nell’ambito del proprio consolidato orientamento, la Corte di Cassazione – con la sentenza n. 3705 del 15 febbraio 2011 – ha ribadito che una simile limitazione è valida solamente allorquando la stessa sia contenuta in un regolamento condominiale di origine contrattuale.
Si rammenta in tal senso che di norma si distinguono due tipologie di statuto del condominio:
•    a) il regolamento assembleare, ossia quello votato con le maggioranze prescritte dall’art. 1138 cod.civ., il cui contenuto deve essere limitato alle prescrizioni contenute nel primo comma di tale articolo;
•    b) il regolamento contrattuale che è quello adottato con il consenso di tutti i condomini (sul punto è indifferente se siano stati essi stessi a predisporlo o magari sia stato redatto dall’originario unico proprietario dell’edificio).
Solamente quest’ultimo tipo di regolamento può contenere norme che limitano il diritto d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e delle parti comuni.
La ragione è semplice: salvo eccezionali casi previsti dalla legge, il diritto di proprietà può essere compresso soltanto con l’esplicito consenso del suo titolare.
Per il possesso di animali (e più nello specifico di animali domestici) non viene fatta  eccezione a questa regola.
Nel caso deciso dalla predetta sentenza il divieto di detenzione era contenuto in un regolamento di origine assembleare.  Secondo la Suprema Corte  si trattava di una disposizione illegittima in quanto le clausole del regolamento condominiale che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. 13164/2001); ne consegue che tali disposizioni hanno natura contrattuale, in quanto vanno approvate e possono essere modificate con il consenso unanime dei comproprietari, dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica: certamente, tali disposizioni esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea, alla quale è conferito il potere regolamentare di gestione della cosa comune, provvedendo a disciplinarne l’uso e il godimento.
Ciò detto,  il divieto di tenere negli appartamenti animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.
Nel Suo caso occorrerà, pertanto, verificare la natura del regolamento condominiale e, se dovesse essere di fonte contrattuale (e quindi sarebbe valido il divieto di detenzione), verificare, altresì, se ci sono altri cani presenti nel condominio (ma mi pare di no per quanto mi riferisce), perchè, in questo caso, la prassi adottata (pur in violazione del divieto contenuto nel regolamento) può essere da Lei richiamata  per  poter tenere legittimamente il cane nel Suo appartamento. Diversamente rischia di essere denunciata. In tal caso si potrebbe comunque contestare il divieto in forza di altre norme a tutela dei diritti degli animali d’affezione.
Sono a Sua disposizione per eventuali  ulteriori chiarimenti.
Saluti

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